Kann mir jemand mal beim WEG helfen?
Frage von justmagic111: Kann mir jemand mal beim WEG helfen?
Hab da ein kleines Problem bezüglich der Wohnflächen…
Und zwar hat sich jetzt herauskristallisiert, dass wohl zwei Wohnungen heimlich still und leise ihre Dachböden zu Wohnzwecken ausgebaut haben..Macht bei der einen Wohnung 30m² und bei der anderen Wohnung mal eben 16m² mehr….
Nun frag ich mich, ob das überhaupt zulässig ist, da es darüber nie einen Beschluss der Eigentümer gegeben hat …
Folgendes steht in derTeilungserklärung:
Schuldrechtlich unf nicht für die eintragung in das Grundbuch bestimmt wird festgelegt, dass der über dem Obergeschoß des Hauses… (Nr.4 und Nr. 5 des Aufteilungsplanes)belegene Dachboden steht den Eigentümern der Wohnungen Nr.4 und nr. 5 zur alleinigen Nutzung zur Verfügung, da dieser Dachboden nur über die Wohnungen Nr. 4 bzw. Nr. 5 erreichbar ist…
Mir geht es :
a) um die wohnrechtlichen Ausbauten (zulässig)
b) Brandschutz?
c) Baurecht (hab jedenfalls nirgendwo eine Änderung mitgeteilt bekommen)…
d) Die Mieter dieser Wohnungen haben im Mietvertragg stehen :
“….m² Wohnfläche inklusive des ausgebauten Dachboden” … so werden aus 55m² plötzlich 71m²…
Beste Antwort:
Answer by Cheyenne B
Also…… gem § 13 WEG kann mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach seinem Belieben verfahren…..
also ausbauen und zu Wohnzwecken nutzen ist NICHT verboten
Das sagt nun nichts darüber aus, ob die Eigentümer dabei Brandschutzvorschriften beachtet haben….. aber das kannst du wohl kaum nachprüfen (lassen)……
MICH fragt ja auch niemand, ob die Holzverkleidung in meiner Wohnung (die ich so bereist übernommen habe…!) oder die ebenfalls schon bei Einzug bestehende Holzwandvertäfelung und der Parkettboden im Wohnzimmer brandschutzrechtlich “genehmigt” sind …!
DAS ist frühestens DANN ein “Problem” wenn die gezündelt haben…. !
und dann haften sie eh allein, wenn deren Versicherung wegen nicht fachmännisch ausgeführter Arbeiten (oder gar “Schwarzarbeit” ) den Versicherungsschutz versagt…..
Je nachdem wie gut das Verhältnis ist (Klingt allerdings nicht sehr toll….) würde ich ggf. NACHFRAGEN und ebenso ggf. mal darauf hinweisen, das es Probleme mit dem Versicherungsschutz geben kann… !
Werden die Räume beheizt ?
Falls nicht jede Wohnung eine eigene Heizung hat könnte DAS schon eher ein Fall für die Eigentümergemeinschaft sein, denn dann müßten ja die Kosten anders berechnet werden…. !
Das könnte ggf. auch für alle anderen “Umlagen” gelten ……
Wenn Kosten nach Größe der Wohnung umgelegt werden (ist ja meistens so), dann sollten diese Eigentümer dazu auf jeden Fall von der Verwaltung mal befragt werden (gut möglich das die Dachräume bereits in deren “Wohnfläche” eingerechnet sind ?!) und vielleicht wäre dann eine entsprechende ÄNDERUNG der Teilungserklärung erforderlich.
Kommt auch mit drauf an, was GENAU in eurer Teilungserklärung steht.
Da kommt eine Ferndiagnose nicht in Betracht.
Ließ einfach im WEG nach ! §15 WEG “Gebrauchsregelung” dürfte in deinem Fall auch interessant sein !
Das WEG findest du in einer Ausgabe des BGB, Beck-Texte im dtv
kostet 5 Euro und ist in jeder Buchhandlung oder per www.bücher.de ohne Versandkosten zu bekommen. Ist in jedem Fall eine lohnende Anschaffung für Wohnungseigentümer !
.
Ahhh ….. also die MIETER können nüscht dafür wenn der EIGENTÜMER die Räume ausgebaut hat….. aber wenn die Wohnung VERMIETET ist und die MIETE entsprechend anders verlangt wird, dann ist das schon ne Sache für die sich die Eigentümergemeinschaft interessieren kann 
Denn wie oben schon gesagt, alle auf die Wohnfläche bezogenen umgelegten Kosten sind ja Kosten die dann für ALLE steigen.
(Hier halt ggf. besonders Heizkosten und ggf. Wasser weil mehr Menschen dort wohnen etc…)
Auf jeden Fall endlich mal ne GUTE und wirklich initeressante Frage !
.
Geben Sie Ihre eigene Antwort in den Kommentaren!
Gepostet in Aufteilungsplan
16.01.2012 um 01:14
frag doch mal bei der Baubehörde nach, ob diese Wohnung genehmigt ist.
Zum anderen mache es schriftlich bei der HAusverwaltung mit Terminsetzung, Du bittest um Aufklärung, ob und wann der Dachboden zu Wohnzwecken umgebaut wurde. Es geht ja auch um den Anteil der Kosten bei der Umlegung der Allgemeinkosten etc. und das geht meistens von der Wohnfläche der einzelnen aus. 1 Woche nach Deinem Brief telefonierst DU nach. Ein weiterer Punkt ist die gemeinsame Sanierung eines Daches, das Gemeinschaftseigentum ist etc. Sind die Fenster Gemeinschaft oder Sondereigentum….
Zum anderen geht es um die Fluchtwege, die irgendwo eingezeichent sein müssen.
Du hast ein berechtigtes Interesse über eine Eigentümerversammlung zu erfahren, welche grundlegenden Änderungen im Haus passieren.
16.01.2012 um 01:47
Also dürfen sie mit dem Dachbodenanteil alles machen, solange sie sich die nötige Genehmigung vom Baurechtsamt haben. Natürlich muß das auch der Eigentümergemeinschaft mitgeteilt werden, da sich der Verteilerschlüssel für die Heizkostenabrechnug verändert.
Einen entsprechenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft braucht es nicht.
Im Grundbuch muß eine Änderung der Wohnfläche der entsprechenden Wohnungen eingetragen werden.
16.01.2012 um 02:44
Eines Beschlusses bedarf es gar nicht, weil die alleinige Nutzung bereits in der Teilungserklärung manifestiert ist.
Für die Errichtung einer Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung ist zwingend das Vorhandensein der Bescheinigung über die Abgeschlossenheit durch die Baubehörde notwendig und dem Notar vorzulegen, ansonsten darf der gar nicht testieren.
Mithin ist durch die Baubehörde bereits geprüft, dass der Boden bestimmte Kriterien – auf alle Fälle eine Nutzung – erlaubt. Ob dies eine wohnwirtschaftliche ist, kann dahin gestellt sein bleiben, muss aber in der evtl. vorhandenen Anlage zur Abgeschl.-bescheinigung als Auflage stehen. (Bauamt fragen). Steht da nix, gibt es auch keine Auflage
Brandschutz im Dachbodenbereich: wenn dieser zur Wohnung gehört und durch diese betreten werden kann (wie in diesem Fall) ist Brandschutz auf das Dach selbst beschränkt. Eine sogenannte harte Deckung (Dachziegel) reicht aus, um die Feuerpolice nicht außer Kraft zu setzen.
Schlussendlich muss aber die Police genau ermittelt worden sein. Hat man anfänglich den nicht ausgebauten Boden angegeben und die spätere sog. Gebrauchswerterhöhung (gilt bei allen Wertverbesserungen – deshalb sollte man seinem Verwalter und seinen Miteigentümern sehr genau in DIESER Frage auf die Finger sehen !!!) nicht gemeldet, ist die Anlage möglicherweise komplett unterversichert; das wäre sehr viel schlechter, weil die Unterversicherung alle Schäden umfasst.
Anders wäre das auch bei nicht durch einen – wohlgemerkt – zugelassenen Fachmann verlegte E- und Gasleitungen.
Die Gebäudeversicherung zahlt erst mal auf jeden Fall für jeden Schaden, der versichert ist und holt sich das Geld vom Verursacher. Die Eigentümer können sich da ganz relaxt zurück lehnen.
Hinsichtlich der vermieteten Quadratmeter gilt dies im Wohnungseigentumsrecht nicht, sondern nur im Mietrecht. Im WEG wird in der Regel nach Miteigentumsanteilen abgerechnet.
Es kann keine WEG-rechtliche Änderung begründet oder verlangt werden.
Da bereits in der Teilungserklärung die Bodenflächen den entsprechend darunter liegenden Sondereigentumen zugeordnet wurden, ist die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht mehr möglich, selbst wenn geklagt werden würde, weil ein Gericht IMMER der Frage nachgeht, was sollte mit bestimmten Regelungen bezweckt werden, zumal Miteigentumsanteile durchaus sehr willkürlich und abweichend von einer bestimmten Fläche festgelegt werden können, um damit nämlich besondere Vorteile oder Nachteile auszugleichen.
Das war in den 50-er Jahren noch Gang und gebe, ist aber zunehmend in Vergessenheit geraten.
Deshalb:
einen Anspruch, dass die Flächen den Miteigentumsanteilen prozentual zu entsprechen hätten, gibt es nicht.
Außerdem ist in der Teilungserklärung selbst bereits die “schuldrechtliche” Bestimmung der alleinigen Nutzung vereinbart.
Sowohl ein gewollter Änderungsbeschluss, der unter Garantie angefochten werden wird, als auch alle anderen Aktionen bringen GAR NICHTS – außer Ärger und Kosten.
Und schon gar nicht kann deshalb die Teilungserklärung selbst geändert werden. Die ist so – wie sie ist – vollkommen okay und JEDER wusste mit Erwerb SEINER Eigentumswohnung, dass die Böden eben nur den oberen Eigentümern zustehen.
Und einer Eintragung ins Grundbuch bedarf es nicht, denn dies ist nach der vorliegenden Teilungserklärung sogar ausgeschlossen.